Heizungsanlage in Rekordzeit instand gesetzt
Spirotech als Problemlöser
Ein Gebäudekomplex des Wohnungsunternehmens LEG in Ratingen fiel immer wieder durch massive Probleme der Heizungsanlage negativ auf. Der hohe Aufwand für Instandhaltungen konnte durch eine Modernisierung reduziert werden. In kurzer Zeit erfolgte eine Optimierung, die von der Druckhaltung über Entgasung, Nachspeisung und Schlammabscheidung alle relevanten Komponenten einschloss. Die positiven Erfahrungen – stabiler Betrieb und hohe Einsparungen – sollen auf andere Anlagen übertragen werden.
Die Ausgangslage
160 Wohneinheiten verteilen sich auf drei Gebäude, die Anfang der 70-er Jahre in Reihe errichtet wurden. Der Komplex wird von der LEG bewirtschaftet. Beheizt werden das 11-geschossige und die beiden 9-geschossigen Bauwerke mit Fernwärme, die von der Stadt Ratingen bereitgestellt wird. Insgesamt ca. 11.784 m² Wohnfläche bzw. ca. 29.640 m³ Wohnraumvolumen sind zu versorgen.
Die Übergabestation, zuletzt 1995 teilsaniert, splittet sich in ein Primär- und ein Sekundärnetz auf, getrennt durch zwei Wärmetauscher. Das Primärnetz bis einschließlich der Wärmetauscher fällt in die Verantwortung der Stadt Ratingen. Das Sekundärnetz ist dem Bauherren zugeordnet.
Dringlichkeit für Umbau
Die Anlage machte immer wieder Probleme, die sich in einer schlechten Heizwärmeversorgung der oberen Geschosse zeigten. Dies führte zu Mieterbeschwerden, die trotz ständiger Instandhaltungs- und Ausbesserungsarbeiten nicht beigelegt werden konnten.
Das technische Personal der TSP TechnikServicePlus GmbH, ein Unternehmen der LEG-Immobilien-Gruppe, und einiger Nachunternehmer führten seit Oktober 2020 rund 170 Einsätze durch, um die Anlage zu stabilisieren. Dies geschah vor allem durch konventionelles Entlüften, Spülen und Nachfüllen.
Partner mit Erfahrung
Anfang Januar 2021 entschied man sich, die Experten von Spirotech ins Boot zu holen. Gemeinsam mit der TSP GmbH waren bereits über 60 erfolgreiche Sanierungen anderer Heizungsanlagen umgesetzt worden. Der erste Schritt war die Bestandsaufnahme anhand der zur Verfügung gestellten Daten sowie einer umfassenden Begutachtung. Diese schloss auch eine Analyse des Systemwassers ein.
Anhand dieser Gegenüberstellung wurde deutlich, dass das Systemwasser nicht den aktuell gültigen Regelwerken wie der VDI 2035 und der AGFW FW 510 entsprach. Des Weiteren wurde festgestellt, dass die vorhandenen Komponenten der Druckhaltung und Nachspeisung sowie das Sicherheitsventil nicht so dimensioniert waren, wie es der Anlage entsprochen hätte. Im Bestand gab es keine Bauteile für eine kontinuierliche Entschlammung und Entgasung.
Der Neubeginn
Der Plan für eine stabil arbeitende und dauerhaft störungsfreie Heizungsanlage umfasste folgende Punkte:
- Aufbereitung des vorhandenen Anlagenwassers.
- Erneuerung der Nachspeiseeinrichtung.
- Erneuerung der Druckhalteanlage inklusive Sicherheitsventile.
- Installation eines Schlamm- und Magnetitabscheiders.
- Installation eines Vakuumentgasers.
- Wiederkehrende Laboruntersuchungen des Systemwassers.
- Begleitung und Betreuung durch erfahrene Spirotech-Mitarbeiter bis zur vollständigen Realisierung.
Die LEG wird auf diesen Erfahrungen aufbauen und perspektivisch weitere Heizungsanlagen mit der effizienten Spirotech-Technik ausrüsten.
Hohe Einsparungen und Betriebssicherheit
Als „Nebeneffekt“ der Umbaumaßnahme gilt die außerordentlich hohe und dauerhafte Einsparung für Wartungen und Instandhaltung. Ausgehend von den Instandhaltungskosten, die während der Heizperiode, von Oktober bis Ende Januar, bereits aufgelaufen waren, musste von rund 73.000 € für die gesamte Heizperiode bis einschließlich April ausgegangen werden. Dem gegenüber stehen ca. 37.000 € für die neue Technik und die Umsetzung.
Da das System schon kurz nach der Inbetriebnahme den gewünschten Erfolg zeigte, werden sich Instandhaltungseinsätze zukünftig massiv reduzieren. Nach den Berechnungen spart die LEG Immobilien AG mittelfristig rund 75 % an solchen Maßnahmen. Damit amortisiert sich die Investition innerhalb einer Heizperiode. Darüber hinaus ergeben sich weitere Vorteile, etwa geringere Mieterbeschwerden und Mietkürzungen, Entlastung der Störungshotline und der technisch Verantwortlichen sowie ein Ende der Negativschlagzeilen.
„Jetzt können unsere Mieter wieder dauerhaft von der guten Wärmeversorgung profitieren, die ihnen als unseren Kunden auch zusteht“